Ипотека
Перекредитование ипотеки
Перекредитование или рефинансирование ипотеки– это изменение договорных отношений между кредитором и заемщиком, при котором берется кредит под более низкую процентную ставку для погашения ссуды с высокими процентами. В 2017 году существует тенденция значительного понижения величины ставки для ипотечных займов, которая дает дополнительную выгоду клиентам: перезаключение договоров с меньшей оплатой по кредиту, который брался на покупку жилья. Особенно выгодны процентные ставки по депозитам в крупных банках (Сбербанк, ВТБ), а также в банках, специализирующихся на ипотеке (например, ДельтаКредит). Перекредитование – очень распространенное явление для многих стран. А вот в России это имеет смысл только в тех случаях, когда разница между кредитными ставками получится как минимум два процента. Такое явление напрямую связано с появлением дополнительных расходов при каждом новом открытии ипотечного займа.Чтобы дополнительные расходы не возникали, перекредитование, по возможности, следует проводить в той же банковской организации, в которой выдавалась первоначальная ипотека. Смена кредитора влечет за собой множество проблемных вопросов и банковских сборов. Также понадобится новая оценка закредитованного жилья и его повторное страхование. Следует брать в расчет, что каждым банком выставляются свои условия к принимаемому в залог жилью. Перерегистрация и нотариальные услуги также потребуют дополнительной оплаты. В соответствии с законом, залогодержателю разрешено вторично закладывать ипотечное имущество в целях перекредитования. Но в реальности все по-другому. В первую очередь большинство кредитных организаций требуют полного закрытия первоначального кредита, далее, жилье снимается с залога, и только затем появляется возможность оформления новой ипотеки с повторным залогом жилья. Если определиться с нужной системой перекредитования так и не получилось, следует на короткий срок оформить беззалоговый кредит, который впоследствии будет выплачиваться новым ипотечным кредитом. Есть еще одно решение – услуги ипотечного брокера, который выступит гарантом на время перерегистрации залогового имущества.
Живите сейчас - платите потом или что такое ипотека.
На данный момент банки с особой осторожностью кредитуют население. Банки, которые выдают кредиты населению, усложнили процедуру оценки заемщика. Раньше можно было зайти в банк со справкой и получить кредит. А сегодня не всё так просто! Банку необходимо доказать, что Вы нужный клиент, а также убедить в том, что Вы на 100% вернете всю ссуду обратно. При этом весь процесс осложняется тем, что иностранные банки выдают деньги нашим банкам под больший процент. Кроме того стоит учесть ещё один немаловажный фактор: доходы у населения заметно снизились. Это условие накладывает часть рисков невозврата выданных кредитов на банки. Но ипотека для банков — это исключительный вид кредита, и он является приоритетным, а это говорит о повышенном спросе в том, чтобы больше их выдавать.
Ипотека высокодоходный вид банковского продукта, потому то деньги под ипотеку банки получает от ЦБ, по льготной ставке, а значит и доходность для банка будет больше. Ипотека выплачивается до 20 лет, по сравнению с потребительскими кредитами, где средний срок возврата 3 года. А следовательно, и затраты на сотрудников меньше, что делает этот продукт более выгодным для банка.
Для банка минимальные риски в случае невозврата кредита, потому что кредит обеспеченный. Банк не просто выдает Вам деньги, а под залог вашей недвижимости. Соответственно этот залог банк сможет реализовать и получить свои деньги и проценты обратно, в случае прекращения вашей платы. Тем самым банк в данной сделке рискует минимально, в отличии от потребительского или другого необеспеченного кредита.
Государство заинтересовано в ипотечном кредитовании. Государство стимулирует банки, с той целью, чтобы банки больше выдавали ипотечных кредитов. Дело в том, что это напрямую влияет на развитие строительной сферы, где сосредоточено большое количество ресурсов и занятости населения. Из-за этого государству выгодно стимулировать (финансировать) банки для выдачи ипотечных кредитов. Платежная дисциплина по ипотечному кредиту выше, чем у потребительского кредита, потому что клиент в данном случае может лишиться недвижимости.
Первоначальный взнос – Ваш сильный аргумент, потому как он означает, что у Вас есть деньги. Получить ипотеку в 5 000 000 проще, чем получить потребительский кредит в 500 000. Теперь Вы уже знаете, что ипотека — это выгодный продукт для банка, на котором он больше всего зарабатывает и меньше всего рискует. Это говорит о том, что уровень анализа заемщика значительно меньше. Точнее сказать, что он другой и очень логичный и понятный. Этот факт дает нам понимание как получить ипотеку в банке.
Есть 3 основных аргумента, которые можно использовать для получения ипотеки:
1) Первоначальный взнос. Пожалуй, это самый сильный аргумент для банка, который говорит ему о том, что у Вас есть деньги. Причем не просто деньги, а их значительная сумма. Как правило, банки требуют первоначальный взнос от 10%. Даже если у Вас была ранее испорчена кредитная история, то этот аргумент будет очень весомым! Однако, если у Вас нет денег на первоначальный взнос, то это тоже не проблема! (об этом далее по тексту).
2) Устное подтверждение дохода. В данном случае играет роль не только Ваша справка о доходах, но и устное (логичное) подтверждение. В отличии, от потребительского кредитования, где о Вас судят только по вашему официальному доходу, банк может учесть во внимание, что Вы ещё где-то можете подрабатывать на стороне и по какой-то причине не можете показать справки. Все что хочет услышать от Вас банк – логичная легенда о ваших дополнительных доходах и возможно частично подтвержденная (например, выписка с какого ни будь из ваших счетов).
3) Созаёмщик или поручитель. Если у Вас, нет возможности подтвердить доход или он недостаточен для банка, а также было много просрочек по кредиту, и нет первоначального взноса, то в этом случае банки очень положительно смотрят на Вас, когда Вы берете в сделку созаёмщика или поручителя. Этот факт для банка ещё одно обеспечение, а значит, он будет ещё больше снижать свои риски и тем самым увеличивать ваши шансы на одобрение ипотеки.
Ещё раз напомню Вам, что банки очень любят выдавать ипотеки и могут закрыть глаза на то, что у Вас были просрочки. Также упустят из виду тот факт, что Вы раньше получали отказы и то, что у Вас недостаточно подтвержденный доход по основному месту работы.
Господдержка ипотеки в 2016 году
Программа государственного субсидирования ипотеки продолжается уже два года. В 2015 году, после решения Центробанка России о повышении размера ключевой ставки до семнадцати процентов, банковские структуры предлагали ипотечный займ на строящееся жильё по минимальной ставке от двадцати процентов годовых. В целях поддержки строительного сектора в экономике, государство обеспечивает льготный режим условий для получения ипотечного кредита на строящуюся недвижимость. Сегодня ипотека с привлечением государственной субсидии является самым выгодным кредитным продуктом для приобретения жилья. При этом установлен максимальный размер кредитной ставки, который не должен превышать двенадцати процентов. Определён также максимальный размер займа. В Санкт-Петербурге и Москве стоимость приобретаемого жилья ограничивается восемью миллионами рублей. Недвижимое имущество во всех остальных районах Российской Федерации можно приобрести по льготной ипотеке на сумму не более трёх миллионов рублей. Банковская статистика свидетельствует, что на долю предоставленных льготных ипотечных кредитов приходится около девяноста процентов от всех кредитов, выданных на объекты новостроек. Средний размер ипотечного займа, к середине нынешнего года, составляет порядка одиннадцати с половиной процентов. Кроме того, у многих банков существуют программы по предложению определённых объектов недвижимости. Крупнейшие банки, по договорённости с конкретными застройщиками, предлагают своим потенциальным заёмщикам, на более льготных условиях, остановить свой выбор на каком-либо из своих объектов. До конца нынешнего года государственная поддержка ипотечного кредитования завершается. Официальные заявления от правительственных структур, по поводу возможного продления данной программы, не поступали, однако эксперты сходятся во мнении, что она будет прекращена с Нового года. В случае, если государство прекратит своё финансовое участие во взаимоотношениях банка и ипотечного заёмщика, то этот факт может повысить размер процентного займа по ипотечному кредиту на полтора - два пункта. Однако, некоторые специалисты полагают, что политика Центробанка на постепенное снижение процентной ставки продолжится и доступность займа для ипотеки сохраниться в нынешних цифрах.
